融資の相談、特に住宅ローンの相談に来られるお客さんのパターンで多いのが「私はいくらまで借りられますか?」というものです。

住宅の取得は一生に一度の高額の買い物であり、住宅ローンは一生に一度の高額な借入です。しかも、人生の長期間、毎月の返済が伴います。

住宅ローンを検討するにあたって、大事なことは「いくらまで借りられるか?ではなく「月々いくらなら返せるか?」という考え方で、検討されるべきと考えます。

住宅ローンの審査には、返済比率(収入基準)というものがあります。収入に対する返済の割合のことです。
金融機関によって基準は若干、異なりますが、おおむね下記のように統一しているところが多いです。

年間返済額の目安(参考)   年収300万円未満          25%以下
               年収300万円以上500万円未満     30%以下
               年収500万円以上          35%以下

返済比率というのは貸し手の銀行側が「これくらいの返済比率であれば、まず返済は大丈夫だろう」と考える目安なのです。

返済比率を25%とすると、年収300万円の場合、25%は75万円となります。つまり年間返済額は75万円、毎月約62,000円の返済です。

月々約62,000円の返済で期間35年、金利1.0%の住宅ローンの借入可能額はおよそ2,196万円となります。つまり、銀行の審査基準上での借入可能額は2,196万円ということになります。

しかし、ここに大きな問題点というか考え方に錯誤が生じてしまいます。それは、毎月の収入から25%、つまり62,000円なら大丈夫!と銀行の審査でも結果が、大丈夫なら行けるだろう・・・という間違った思い込みなのです。

住宅ローン借入可能額2,196万円というのは、あくまで銀行の審査上の話です。本当に月々62,000円の返済が可能ですか?。人によってそれぞれ事情は異なりますが、定年退職までの長期間、収入も上がっていくでしょうが、教育費や医療費なども増加していきます。しかも基準になっている年収は実収ではなく、税額控除前の年収なのです。

住宅ローンの借入額の検討にあたっては、ある程度余裕を持って返せる月々の返済可能金額を算出してください。現在、賃貸に住まわれている方は月々の家賃を基本にするとか、貯蓄額の中からこれだけをローンの返済にしようとか・・・などです。その上で住宅ローン借入可能額を計算された方がよいと思います。

そして、年収の3割の金額と余裕を持って返せる年間返済額の少ないほうを基準にして住宅ローン借入額を決めることが長期間に亘る、住宅ローンの検討方法です。

資金的な計画を立てないままで、モデルルーム等に行ってしまうと、ハウスメーカーの営業マンさんからのセールスやその場の雰囲気に飲み込まれて正常な判断ができなくなってしまいます。

営業マンさんのセールスも、銀行の審査基準で話をされることが多いです。ローンが通るか通らないかが契約の大きなポイントですから、仕方ないことです。住宅ローン借入額が多くなれば、その分毎月の返済額も多くなります。月々返済していくのはあなた自身です。銀行やハウスメーカーではないのですから。

銀行の住宅ローン返済比率は「これくらいの負担なら毎月の返済は可能」と銀行が一般的に考えている水準です。銀行の審査が通っても、人によっては返済負担が非常に重く、結果的に自己破産する人もたくさんいらっしゃいます。サブプライムローン問題などはその典型的な例でしょう。

住宅ローンを返済するのは借入した人自身です。銀行はローンを実行した後は、ご本人の返済努力とモラルと考えています。ですから、返済出来て当然と考えています。

本当に、この返済が長期間出来るかどうかは、実は銀行ではなくご本人自身が一番わかっていることです。なんとかなるだろう・・・と安易に考えずに、住宅ローンの借入額を検討されることをご提案いたします。